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二套房贷认定标准根本性颠覆不再以贷款记录为准

发布时间:2021-01-08 02:04:42 阅读: 来源:水空调厂家

【摘要】国务院日前发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,明确要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。执行这项政策的关键是如何准确判定二套住房。银监会银行业监管一部主任杨家接受采访时,解读了最新出台的房贷新政。他强调,新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

========文章导读========

【政策要闻】二套房贷认定标准根本性颠覆 不再以贷款记录为准

银监会:二套房贷认定以家庭为单位

【热点直击】多家银行停发三套房贷 首套房利率仍可打7折

【网友热议】近半网友认为:二套房首付应再提高

【市场反应】买家惧新政 广州惊现“日退房804套”

【名家视点】叶檀:调控房地产是好事 不必对证券市场太恐慌

【机构研判】房地产行业:周环比反弹强劲 但“红五月”难现(研报)

========精彩阅读========

银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时,解读了最新出台的房贷新政。他强调,新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

房子套数不以贷款记录来认定

在此次“国十条”房贷新政出台前,二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房,且贷款是否已还清”。而杨家才指出,房贷新政的二套房认定将“以房为限,而不是以贷为限”。所谓一套房贷、二套房贷,首先购房单位是家庭而不是个人。家庭由三种人组成,本人、配偶、未成年子女。一个家庭只要购买了一套房,再买房就叫二套。第三套房也是按家庭,不能证明是二套房的,那就是第三套房。

他表示,只有以房来划分,才有一套二套的问题。而“实行差别的房贷政策的时候,主要以房进行划分”。

而据杨家才介绍,房子的套数需经房产管理部门的房屋登记系统进行查询后,由其进行认定。此外,银行在做个人住房按揭贷款时,还需要严格执行面谈、面签、上门走访的程序。

4月14日,国务院发出通知,要求二套房贷首付比例不低于50%,利率1.1倍;三套以上房可停贷。杨家才指出,从整个新政来看,政策出发点是居者有其屋,有一套住的就足够了,一个人没有必要住两套。房地产按揭贷款只支持住房的资金需求,而不能支持倒卖房屋的资金需求。

开发贷款和土地储备贷款“三不贷”

杨家才透露,目前,银监会对于开发贷款和土地储备贷款明确了“三不贷”原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业,不予发放新的贷款;对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款;对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的,即参与招拍挂做保证金,然后交土地挂牌款的,不再增加贷款。

此外,对于土地储备贷款,银监会还要求,地贷挂钩、建贷挂钩及房贷挂钩。“你整治哪块地,经过评估之后,给你多少贷款,叫地贷挂钩。跟踪这个地的去向,卖到哪儿贷款就收到哪儿;第二个是建贷挂钩,房地产商要贷款,一定是跟在建工程挂钩,然后用我的钱把这个楼盘建起来之后,要监督你销售;再一个就是房贷挂钩,就是房子与贷款挂钩,你卖出去我要实行封闭运行,在银行开户,要随着卖房的进度偿还你原来的贷款”杨家才解释说。

银监会:二套房贷认定以家庭为单位

套数认定不以是否发生过贷款为标准

中国银监会银行监管一部主任杨家才昨日接受媒体采访时表示,二套住房以家庭为单位进行认定,包括借款人、配偶及未成年子女。商业银行的信贷登记系统可以查询到放贷情况,但准确判断住房套数主要还是以房管部门的登记信息为准。

国务院日前发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,明确要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。执行这项政策的关键是如何准确判定二套住房。该通知要求住建部会同央行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

杨家才表示,住房的套数认定不以是否发生过贷款为标准,即使首套住房没有利用银行贷款购买,再次购买住房同样会被认定为二套住房,并且执行国务院通知的有关规定。这次政策出台的一个意图就是要恢复房地产的居住属性,是房改十年以来的一次重大转折。

他指出,如果居民需要改善住房条件,并且已经将手中的首套住房售出,再次购买房屋时可以视作无房户,但前提是要排除投机购房的情况存在,以后需要出具房管部门、居委会或者单位的证明。

杨家才介绍,银监会对于房地产贷款有比较明确的操作规定。房地产贷款由三部分构成,第一类是个人住房按揭贷款,第二类是开发贷款,第三类是土地储备贷款。按照国务院文件要求,银监会要求银行对于个人住房按揭贷款实行“两面一访”,就是每一个购房者要进行面审、面签,还要上门到居住地访问。

对于开发贷款和土地储备贷款明确“三不贷、三挂钩”的原则,“三不贷”是指国土部门确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业不予发放新的贷款;建设部门认定的捂盘惜售、囤积房源和哄抬房价的房地产商不予贷款;对挪用银行的贷款缴纳土地出让金的不予贷款。

“三挂钩”包括地贷挂钩、建贷挂钩和房贷挂钩。地贷挂钩是指根据整治土地的评估结果放贷;建贷挂钩是指贷款要跟在建工程挂钩,开发商利用银行贷款建设楼盘之后,银行要监督销售;房贷挂钩是指贷款要同房屋销售挂钩,销售款在银行封闭运行,随着卖房的进度偿还原来的贷款。(证券时报 贾壮)

套数认定不以是否发生过贷款为标准

中国银监会银行监管一部主任杨家才昨日接受媒体采访时表示,二套住房以家庭为单位进行认定,包括借款人、配偶及未成年子女。商业银行的信贷登记系统可以查询到放贷情况,但准确判断住房套数主要还是以房管部门的登记信息为准。

国务院日前发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,明确要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。执行这项政策的关键是如何准确判定二套住房。该通知要求住建部会同央行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。

杨家才表示,住房的套数认定不以是否发生过贷款为标准,即使首套住房没有利用银行贷款购买,再次购买住房同样会被认定为二套住房,并且执行国务院通知的有关规定。这次政策出台的一个意图就是要恢复房地产的居住属性,是房改十年以来的一次重大转折。

他指出,如果居民需要改善住房条件,并且已经将手中的首套住房售出,再次购买房屋时可以视作无房户,但前提是要排除投机购房的情况存在,以后需要出具房管部门、居委会或者单位的证明。

杨家才介绍,银监会对于房地产贷款有比较明确的操作规定。房地产贷款由三部分构成,第一类是个人住房按揭贷款,第二类是开发贷款,第三类是土地储备贷款。按照国务院文件要求,银监会要求银行对于个人住房按揭贷款实行“两面一访”,就是每一个购房者要进行面审、面签,还要上门到居住地访问。

对于开发贷款和土地储备贷款明确“三不贷、三挂钩”的原则,“三不贷”是指国土部门确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业不予发放新的贷款;建设部门认定的捂盘惜售、囤积房源和哄抬房价的房地产商不予贷款;对挪用银行的贷款缴纳土地出让金的不予贷款。【全文阅读】

连日来,楼市调控重拳频出。继购买二套房首付比例提高至50%后,国务院又发出通知,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。为此,本报联合腾讯大成网推出“楼市新政是否能抑制房价过快上涨?”的在线调查。截至昨日18点,近半数网友认为楼市新政对二套房首付的比例制定过于温和,应该提高到60%以上;八成网友认为,房贷新政对90平米以上的住房销售影响加大;近五成网友在留言区表示,近期不会有购房意向,对于房贷新政是否有效还处于观望期。

调查

三成网友 新政可抑制房价上涨

调查显示,近五成的网友对“二套房贷首付比例提至50%以上能否抑制高房价?”的看法表示“不好说”,只有三成网友认为楼市新政能抑制房价过快上涨。同时有五成的网友认为楼市新政的出台,将使整个商品房销售业绩下滑,二手房销售也将影响严重。

对“二套房贷首付多少合适?”的问题,近一半的网友认为,楼市新政对二套房首付的比例制定过于温和,应该提高到60%以上。

近八成网友认为,房贷新政对90平米以上的住房销售影响加大,只有不到20%的网友认为对50平方米-90平方米的住房销售有所影响。

五成网友 新政出台后无购房意向

调查显示,楼市新政出台后,无论是有刚性需求还是手上拥有多套房产的人,都处在观望态度,表现得非常谨慎。“反正也买不起房,无影响,准备待行情稳定了再下手。”近五成网友如此表示。同时,有两成左右的网民则认为,现在已是购房良机。

八成网友 应该出台更严厉的政策

尽管楼市新政有可能在短期内影响房价下行,但网友们普遍认为,楼市调控最狠招数还未使出。

八成以上的网友认为应该出台更严厉的政策打击炒房行为,其中支持“开征住房特别消费税或开征物业税”的网友也达到八成。

对于“房贷新政是否对二手房有影响”的问题,有五成的网友表示,楼市新政出台整个商品房销售业绩会下滑,二手房销售也将影响严重。

观点

摩根大通李晶:房价大幅回调可能性不大

摩根大通董事总经理李晶昨日表示,最近出台的房地产紧缩举措比普遍预期的力度更大且范围更广,这些举措将增加经济前景的不确定性。

数据显示,2009年4月及5月,中国平均住宅价格较上月分别上涨2.0%及2.3%。

李晶分析认为,新举措在春季房展会及诸多房地产展会纷纷召开的“五一”假期前推出,潜在购房者目前更倾向于采取观望态度,表明未来数月房屋销量将降低,但价格大幅回调的可能性不大。【全文阅读】

昨日数据均显示,4月20日广州楼市出现804套新房退购。共涉及135个楼盘。业界人士猜测,可能部分楼盘留有房源给关系户,新政出台后关系户不要了,开发商急忙拿出来卖掉。

对此,广州市国土房管局有关人士澄清,此次的800多套退房是历史积累数据。4月15~20日,全市一手住宅网签退房只有40套,比新政前微增。

不少“涉退”楼盘 早已宣布售罄

阳光家缘数据显示,昨日全市共有135个楼盘出现了退房,其中大部分位于郊区,但也有珠江新城等地标性区域楼盘,甚至还有限价房项目。其中,退房宗数最多的楼盘位于天河东圃的山水天河,共有169套退房。云山锦绣家园退房51套,山水庭苑31套,另外还有美林湖畔、金碧世纪花园、江南世家等等,总共800余套,数量之大前所未有。

但记者发现,此次涉及退房的楼盘,有不少此前已曾宣布售罄。记者昨日致电退房次数比较集中的前10个楼盘,部分楼盘销售电话已经停掉,提示是空号。其中位于滨江东路的某豪宅盘工作人员表示,他们是旧一期的原销售部电话,新一期房源的销售是在另外的销售中心进行。白云区某盘的销售人员则直接说:“你看的网站是不是流嘢啊?我们早就卖完了,也没听说有人来退房啊!”该销售人员还表示,他们的客户全部已经办好房贷,不会受到新政影响。

而天河区某涉及退房的楼盘所在开发商集团则回答,退房案例多是因为房管局要求业主和车位的名字一样,因此退回重签,这个数据估计是从开盘到现在的。萝岗区某限价房也显示有16宗退房,相关人士表示不知道是怎么回事。【全文阅读】

受累于房地产调控政策,以及美国高盛事件,证券市场接连两日下挫。

调控房地产无论对中国宏观经济,还是对于中国货币的稳定都是好事。房地产市场调控进入深水期,一些叶公好龙者对于真正到来的房地产调控避之惟恐不及。应该看到,房地产调控的只是住宅地产的投资需求,如果政府能够在实体经济、在税收方面给予优惠政策,那么,中国久受税收束缚的商业地产与工业地产都会应势而长。以刚性需求取代投资性需求,以实体经济取代泡沫经济,是中国必走的一环。

在房地产调控政策推出后,有必要对实体投资、刚性需求给予一定的优惠政策,并且创造出更多的债券投资渠道,一来鼓励资金流入实体经济,二来使撤出房地产的资金有投资渠道,通过债券渠道直接进入实体经济。

沪深300股指下挫,说明市场上缺乏核心的经济上升与资金动力。但人民币升值预期仍然吸引众多热钱涌入,给市场提供了资金弹药。4月15日,人民币无本金交割远期外汇(NDF)连续第二日上升且盘中创出3个月高点,一年期NDF一度触及6.6050元,表明海外市场对人民币升值预期再次升温。数据显示,一季度流入中国的“热钱”或高达900亿美元。周边市场中作为亚太金融中心的新加坡元升值,使得市场成为国际资金的汇聚中心。

目前的资金难以维持大盘股走势,而大盘股大规模的融资再融资从去年开始就缓解了沪深300指数压力。从2009年的信贷压力来看,大盘股的融资再融资压力远远没有解除,即便没有高盛事件与房地产调控,大盘股的上升动力仍然不足。不能以静态的市盈率等指标看待大盘股的安全边际,要知道,低市盈率的背后是大盘股吸纳现金的巨大胃口。

质地较好的中小盘股仍有反弹、上升的空间。从房地产及时撤出、幸免于难的部分资金将进入中小盘与创业板,带动中国成长性企业发展,实现助推中国中小企业发展的目标。目前的资金量无法带动大盘股成长,在大盘股面前,连基金等机构都成为大散户,民间资金对分红不力、成长概念稀缺、完全无法拥有高管任免建言权的大盘股不会太感兴趣。这是大盘股机制先天不足所带来的缺陷,目前靠小打小闹的边角修补无法弥补。

4月16日登台亮相的股指期货,并没有走出部分投资者期盼中的上涨行情,反倒是给了他们当头一棒。16日当天4只期指合约全线尽墨,而19日4只期指合约更是显暴跌走势。股指期货推出,造就了中国式的套利套保法。所谓套利,目前并不是指国外金融机构擅长的境内外套利,也不是期现货之间的套利,现在基本没有期现之间的套利空间。所谓套保,并不是做空期指做多沪深300大盘股,实现稳健的中间业务收益,而是指在做空期指的同时,做多中小盘股,或是在利用资金杠杆做空期指的同时,腾出大部分自有资金来打新股,以获得60%的无风险打新收益。如果期指开始做多,大盘股不会向下,倒是中小盘股后市值得担忧。

理由很简单,中国证券市场目前仍处于震荡市,实体经济与货币政策让人亦喜亦忧,多空博弈激烈,并没有出现单边向下的心理预期。事实上,中国的机电、机床等订单仍在攀升。此时,如果大盘股掉头向下,那么多余的资金必然寻找其他出路,没有比中小盘股与打新更好的出路了。如果大盘指数稳健上升,说明中国的蓝筹经济发动,此时必然进入全牛行情,那么,领头羊将是大盘股,如上一轮的中信证券(600030)等,而中小盘股的成长性不再作为市场主导概念。但目前情况显然不是全牛行情。【全文阅读】

【房地产行业研究报告内容摘要】

投资要点:

区域房地产成交行情概述

长三角区域:上周南京成交面积为22.46 万平方米,环比上升96.04%,即近翻番;杭州成交连续8 周环比上升,成交面积为37.34 万平方米,环比升幅42.45%;上海成交环比反弹47.72%,达54.82 万平方米。同期,苏州和宁波的成交面积环比分别上升29.54%和6.35%。

珠三角区域:上周深圳和东莞的成交套数分别为1119 套和899 套,环比分别上升21.24%和44.53%;成交面积分别为10.6 万平方米和9.51 万平方米,环比升幅分别为32.87%和43.56%。

环渤海区域:上周北京和天津成交小幅反弹,成交套数分别为4443 套和2811 套,环比上升8%和10.24%;成交面积分别为43.4 万平方米和29.23万平方米,环比升幅分别为11.32%和11.1%。

其他区域:重庆和成都商品房成交现狂飙,成交面积分别为77.72 万平方米和23.24 万平方米,环比升幅分别为194.09%和79.74%。长沙和武汉成交面积环比上升3 成左右,分别为38.01 万平方米和30.61 万平方米;福州和厦门成交面积环比升幅相对较小,分别为15.81%和6.39%。

我们的观点

4 月10 日-4 月16 日,我们跟踪的15 个重点城市的总成交套数和成交面积分别为40768 套和425.93 万平方米,环比分别上升了38.39%和47.35%,呈现出显著的反弹。我们认为,此次反弹一方面是对于之前一周明显回调的一种修复,另一方面是“新国四条”造成的一种“恐慌”,即闯关“政策”,大部分城市4 月16 日成交放大较为明显。但随着4 月17 日以“压制需求”为着力点的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的下发,其中新增的“限制异地购房”和“对部分高房价项目的土地增值税清算”以及“房价过高地区可暂停三套房贷”等条款,对房地产行业的需求和经营带来重大负面影响,为此,我们下调行业评级至“中性”。

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